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学生宿舍：香港商业地产新蓝海
国际学术人才的流动性持续加速。联合国教科文组织数据显示，目前全球有690万名海外留学生，自2000年以来已增长两倍。 ¹ 这些国际留学生每年通过学费及生活开支为留学目的地创造高迏数百亿美元规模的经济贡献。例如，在2024/25学年，赴美留学生便为美国经济带来约430亿美元的贡献。 ²
除英美澳加等英语系传统留学目的地以外，以亚洲、中东及北非、拉丁美洲为代表的新兴区域教育枢纽近年也在积极吸纳非本地学生。
教育产业化是香港经济多元化战略中的关键一环。随着香港全力发展成为国际专上教育枢纽及国际高端人才集聚高地，学生宿舍正从传统的校园附属设施，转型为具备增长潜力的投资焦点。
国际专上教育枢纽：香港优势
香港教育体系在多项国际排名中长期拥有优越表现，为香港加强推广“留学香港”品牌，汇聚和培育世界一流人才提供竞争优势。
香港是全球唯一拥有五所世界百强大学的城市³
四所大学跻身泰晤士高等教育全球最国际化的大学行列⁴
五个大学学科位居QS世界大学学科排名榜前10⁵
教育竞争力位列《2025年世界竞争力年报》全球第二名⁶
《2025年世界人才排名》全球第四位，位列亚洲之冠 ⁷
政策层面上，香港政府施政报告及国家“十五五”规划均明确，将打造香港成为“国际专上教育枢纽”及“国际高端人才集聚高地”列为核心目标。特区政府具体措施包括：
 | 将大学教育资助委员会（教资会）八所资助院校的非本地学生录取限额上调： 2023/24学年为20%，2024/25学年增至40%，2025/26学年进一步调高至50%；资助研究院研究课程的超额收生自费学额上限，也由100%增至120%；⁸ |
 | 逐步放宽六间自费院校的内地、澳门及台湾学生限额至40%；⁹ |
 | 推出“城中学舍计划”，鼓励市场以自费及私营方式改造酒店及其他商厦为学生宿舍；¹⁰ |
 | 预留近100公顷用地兴建北都大学城，作为北部都会区发展核心，促进产学研协同发展。¹¹ |
学生住宿需求正进一步扩大
2025/26学年，八大资助院校的非本地学生人数达30,379人，按年增长14%。同时，截至2024年，八大院校共招收约61,500名研究生。有研究报告指出，预计2028年全港学生宿位的缺口将扩大至12万个。 ¹²
说明文字：此图表比较了主要国际城市的私营学生宿舍市场渗透率，伦敦为70%，悉尼为55%，新加坡为20%，而香港则低于10%，突显香港的市场渗透率远低于其他城市。
资料来源：世邦魏理仕研究，2026年4月
资料来源：世邦魏理仕研究，2026年4月
学生宿舍四大主要发展模式：优势与考虑
随着政府持续扩大非本地学生招生名额，学生住宿已成为结构性需求。对投资者及业界而言，把握市场机遇的关键在于选择合适的进场模式，按自身条件、资本安排及退出路径，作出明智决策。
目前发展学生宿舍市场有四种主要模式，每种对应不同的风险回报结构与运营要求：
模式 | 执行方式 | 优势 | 关键考虑 |
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住宅改建 | 改动住宅间隔及设施，维持住宅用途 |
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酒店改建 | 在“城中学舍计划”下改装现有酒店，保留原有的“豁免总楼面面积” |
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改造商厦 | 在“城中学舍计划”下改造现有商厦，保留原有的“豁免总楼面面积” |
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专建学生宿舍 (Purpose-Built Student Accommodation, PBSA) | 由政府提供专门土地，按学生宿舍需要着手规划和发展 |
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资料来源：世邦魏理仕研究，2026年4月 | |||
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