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學生宿舍：香港商業地產新藍海
國際學術人才的流動性持續加速。聯合國教科文組織數據顯示，目前全球有690萬名海外留學生，自2000年以來已增長兩倍。¹這些國際留學生每年透過學費及生活開支為留學目的地創造高達數百億美元的經濟貢獻。例如，在2024/25學年，赴美留學生便為美國經濟帶來約430億美元的貢獻。²
除英美澳加等英語系傳統留學目的地，以亞洲、中東及北非、拉丁美洲為代表的新興區域教育樞紐近年亦積極吸納非本地學生。
教育產業化是香港經濟多元化戰略中的關鍵一環。隨着香港全力發展為國際專上教育樞紐及國際高端人才集聚高地，學生宿舍正從傳統的校園附屬設施，轉型為具備增長潛力的投資焦點。
國際專上教育樞紐：香港優勢
香港教育體系在多項國際排名持續表現卓越，為香港加強推廣「留學香港」品牌，匯聚和培育世界一流人才提供競爭優勢。
香港是全球唯一擁有五所世界百強大學的城市³
四所大學位列泰晤士高等教育全球最國際化的大學⁴
五個大學學科位居QS世界大學學科排名前10名⁵
教育競爭力位列《2025年世界競爭力年報》全球第二名⁶
《2025年世界人才排名》全球第四位，位列亞洲之冠⁷
政策層面上，香港政府施政報告及國家「十五五」規劃均明確將打造香港成「國際專上教育樞紐」及「國際高端人才集聚高地」列為核心目標。特區政府具體措施包括：
 | 將大學教育資助委員會（教資會）八所資助院校的非本地學生錄取限額由2023/24學年前的20%，繼2024/25學年增至40%，於2025/26學年進一步調高至50%；資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限，亦由100%增至120%；⁸ |
 | 逐步放寬六間自資院校的內地、澳門及台灣學生限額至40%；⁹ |
 | 推出「城中學舍計劃」，鼓勵市場以自資及私營方式改裝酒店及其他商廈為學生宿舍；¹⁰ |
 | 預留近100公頃用地興建北都大學城，作為北部都會區發展核心，促進產學研協同發展。¹¹ |
學生住宿需求正進一步擴大
2025/26學年，八大資助院校的非本地學生人數達30,379人，按年增長14%。同時，截至2024年，八大院校共招收約61,500名研究生。有研究報告指出，預計2028年全港學生宿位的缺口將上升至12萬個。 ¹²
說明文字：此圖表比較了主要國際城市的私營學生宿舍市場滲透率，倫敦為70%，悉尼為55%，新加坡為20%，而香港則低於10%，突顯香港的市場滲透率遠低於其他城市。
資料來源：世邦魏理仕研究，2026年4月
學生宿舍四大主要發展模式：優勢與考量
隨着政府持續擴大非本地學生收生名額，學生住宿已成為結構性需求。對投資者及業界而言，把握市場機遇的關鍵在於選擇合適的進場模式，按自身條件、資本安排及退出路徑，作出明智決策。
目前發展學生宿舍市場有四種主要模式，每種對應不同的風險回報結構與營運要求：
模式 | 執行方式 | 優勢 | 關鍵考量 |
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住宅改建 | 改動住宅間隔及設施，維持住宅用途 |
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酒店改建 | 在「城中學舍計劃」下改裝現有酒店，保留原有的「豁免總樓面面積」 |
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改裝商廈 | 在「城中學舍計劃」下改裝現有商廈，保留原有的「豁免總樓面面積」 |
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專建學生宿舍 (Purpose-Built Student Accommodation, PBSA) | 由政府提供專門土地，按學生宿舍需要著手規劃和發展 |
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資料來源：世邦魏理仕研究，2026年4月 | |||
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